Il Parlamento ha dato il via definitivo alla conversione del decreto legge 66/2026 trasformandolo in norma: il provvedimento punta a rendere disponibili 100.000 alloggi in dieci anni attraverso tre assi distinti e un pacchetto di risorse pubblico-private stimato attorno ai 10 miliardi. La votazione al Senato, che ha sancito la conversione, si è chiusa con 106 favorevoli, 62 contrari e 2 astenuti; il testo è stato rimaneggiato durante l’iter parlamentare a seguito di emendamenti dei relatori.
Struttura del piano e risorse stanziate
Il nuovo quadro normativo si basa su tre pilastri: edilizia residenziale pubblica (ERP)housing sociale e interventi privati con vincoli di prezzo. Sul fronte delle risorse pubbliche si parla di circa 7 miliardi provenienti da stanziamenti di bilancio e fondi europei per il clima e la rigenerazione urbana, cui si dovrebbero sommare circa 3 miliardi di capitali privati per arrivare alla cifra complessiva annunciata.
Per il primo asse sono stanziati 970 milioni per il periodo 2026-2030 destinati al recupero degli alloggi ERP oggi inagibili: secondo l’Osservatorio Federcasa sono circa 61.300 le unità non assegnabili sul territorio nazionale, con le maggiori concentrazioni in Lombardia (17.352), Veneto (6.474) ed Emilia-Romagna (5.374). Per gestire l’attuazione è stato nominato un commissario straordinario, Felice Squitieri e individuato Invitalia come soggetto attuatore per le ricognizioni e gli avvisi pubblici agli enti locali.
Housing sociale e fondo Invimit
Il secondo pilastro affida a Invimit un pacchetto di 3,6 miliardi per progetti rivolti alla cosiddetta fascia grigia — studenti, lavoratori e famiglie che non rientrano nei criteri per l’ERP ma non possono sostenere i prezzi di mercato. Il meccanismo prevede anche forme come il rent to buy e la possibilità per gli enti locali di apportare immobili pubblici inutilizzati in cambio di quote di fondi privati.
Incentivi per i privati e nuove strutture finanziarie
Il terzo pilastro è disegnato per attrarre grandi investitori: interventi superiori al miliardo potranno beneficiare di semplificazioni urbanistiche, scomputi delle bonifiche sugli oneri e conferenze di servizi con termine a 30 giorni, oltre a incrementi volumetrici fino al 35% e possibilità di integrare funzioni non residenziali. Il vincolo centrale è che almeno il 70% degli alloggi realizzati sia destinato a edilizia convenzionata con prezzi o canoni scontati di almeno il 33% rispetto al mercato.
Durante la conversione è nata la figura del Patrimonio casa un fondo chiuso gestito da Cassa Depositi e Prestiti per sostenere iniziative di edilizia sociale tramite recupero e riqualificazione energetica; tra gli investitori internazionali che hanno manifestato interesse figura Mubadala con aree target identificate in Milano, Roma, Genova, Firenze, Bologna e Napoli. Sono coinvolti anche soggetti istituzionali come Poste Vita e alcune casse previdenziali.
Modifiche introdotte in Parlamento
Rispetto al testo originario sono state eliminate alcune disposizioni: non è passata la corsia preferenziale per capitali esteri prevista inizialmente e non è stato attivato il veicolo finanziario Rosco che avrebbe dovuto incamerare 1,2 miliardi di risorse PNRR, rinviando la questione finché non arriverà il via libera comunitario alla riprogrammazione.
Critiche, vincoli e questioni aperte
Nonostante l’accoglienza positiva del governo, il provvedimento incontra forti critiche su più fronti. I sindacati degli inquilini evidenziano che i 970 milioni in cinque anni sono insufficienti rispetto al fabbisogno reale: molte stime parlano di oltre 100 mila alloggi pubblici da mettere a norma, a fronte di centinaia di migliaia di famiglie in attesa. L’ANCI aveva stimato 1,2 miliardi necessari solo per la messa in sicurezza degli spazi esistenti.
Il mondo delle costruzioni e degli investitori privati, rappresentato dall’ANCE mette in guardia sul vincolo del 70% a prezzi calmierati, giudicato troppo gravoso soprattutto nelle aree con mercati locali deboli: simulazioni indicano che operazioni tipo risultano sostenibili solo in grandi città come Milano, mentre servono leve fiscali aggiuntive — ad esempio maggiori detrazioni sull’IVA per la locazione — per rendere i progetti appetibili su scala nazionale.
Rischio esclusione delle Regioni meno pronte
Il ruolo delle Regioni e degli enti locali sarà determinante: senza ricognizioni puntuali e piani di recupero aggiornati alcuni territori rischiano di rimanere esclusi dai finanziamenti legati ai programmi di recupero. Audizioni regionali hanno messo in luce difficoltà di programmazione, mancanza di dati e ritardi nei progetti di autorecupero e riqualificazione che potrebbero compromettere l’efficacia del piano a livello locale.
Il testo di legge pone quindi una cornice ambiziosa ma lascia aperte questioni operative e finanziarie decisive: la sfida sarà trasformare gli stanziamenti e le norme in interventi capillari e sostenibili, evitando che le aree più fragili restino ai margini del programma.
